前回では、不動産投資を正しく理解するコツや正しい認識をご紹介しました。
しかし、不動産投資を始めたい！もしくは、始めたいけど迷っているといった方もまだ多いはず・・・。
そんな方のために、今回は不動産投資におけるメリット・デメリットを詳しく解説します。また、メリット・デメリットを知った上で、不動産投資へと踏み出す一歩に繋がるきっかけになったら幸いです。
不動産投資をするべき「メリット」とは
不動産投資とは何か、簡単にご説明しましたが、不動産投資を始めるのであれば、不動産投資によるメリットを知っておきたいところですよね。
不動産投資によるメリットは7つあり、メリットを知ることで、世間で多く聞かれるマイナスイメージが間違っていることが分かります。
メリット①インフレに強い
メリット1つ目は、「インフレに強い」ということです。
不動産投資のみならず、投資はインフレ・デフレに影響されやすい・されにくい、それぞれの特徴があります。
投資をするとなれば、日本の経済事情に左右されず、一定の収入を得るものへの投資をしたいところですよね。
日本は「インフレ大国」であるため、デフレになることはほとんどなく、国自体がインフレになるよう調整しています。
そのため、投資の中ではインフレに強く、デフレにも大きな影響を受けづらい「不動産投資」がおすすめと言えるのです。
では、インフレとはどういうことでしょうか。言葉自体、聞き慣れないといった方のために「インフレ」について、簡単にご説明します。
インフレとは「モノの価値が上がり、お金の価値が下がる状態」をいいます。不動産は「土地」、つまり「モノ」であるため、インフレである以上、不動産自体の価値も上がるということです。
基本的に物件の賃料は大きく下がらないため、不動産自体の価値が上がれば、投資対象として安定しているため、投資するメリットはあります。
メリット②不労所得・売買益
メリット2つ目は、「不労所得・売買益がある」ということです。
不労所得による安心感
不動産投資を始める方は融資を受ける方がほとんどでしょう。融資を受けている段階は、たとえ物件所有による家賃収入があれど、ローン返済や修繕・管理費用へ回す必要があるため、家賃収入すべてを得ることが難しいと言えます。
不動産投資は直近で収入源を得られるのではないということです。
しかし、長期的に見てみてください。
定年を迎えた頃、つまり仕事がなくなった、もしくはできなくなったとき、働かなくても自然と収入源を得ることができたらいいと思いませんか。
不労所得として家賃収入を得られると考えると、本業の他に安定した収入源を持っているという安心感につながります。
つまり、不動産投資は長期的に見て、不労所得を得ることができるのです。
売買益による将来性
また、不動産投資では、タイミングを見計らって購入時の金額より高額で売買することにより、より多くの利益を得ることができます。これが「売買益」というものです。
売買益を得られれば、さらに資産を増やしたり、自己投資へ回すことも可能です。
不動産投資は不労所得・売買益といったメリットにより、私たちの気持ちや生活にゆとりをもたらしてくれるでしょう。
メリット③ミドルリスク・ロングリターン
メリット3つ目は、「ミドルリスク・ロングリターン」ということです。
資産運用には不動産投資のほか、FX、株式投資、仮想通貨など様々あります。
不動産投資は、資産を始める際、高額の土地を購入するとはいえ、融資を受けて購入しています。初期費用が高額になることはなく、多額の出費をしなければ始められないというハイリスクを背負う必要がないのです。
もちろん、投資をすること自体多少なりともリスクは背負わざるを得ません。しかし、不動産投資は他の投資と異なり、低リスクで済むのです。
さらに、不動産を所有すれば、長期的に家賃収入を得られるため、長期間で返ってくるものが多いとも言えるでしょう。
つまり、この2点を踏まえ、不動産投資は「ミドルリスク・ロングリター」といったメリットがあるということです。
メリット④生命保険・年金代わり
メリット4つ目は、「生命保険・年金代わりになる」ということです。
不動産投資は一般的に、住宅ローンを利用します。銀行系住宅ローンは「団体信用生命保険」という保険への加入が必要となるのです。
団体信用保険とは、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合にローンの残債を肩代りしてくれる保険と言われています。
つまり、家族にローン返済を負わせることなく、資産を残すことができるため、生命保険代わりになるということです。
また、会社員として働いている場合、定年後年金をやりくりして生活を送ることが多いでしょう。そういったときに、ローン返済が終わっていれば、家賃収入が年金額の減少や生活費とのカバー「年金の足し」になるのです。
自分に何かあった時でも家族のために資産を残すことができ、将来の生活に向けた不安の軽減や少しでもゆとりのある生活をするためになると考えると、不動産投資をするメリットは大きいと感じるでしょう。
メリット⑤節税効果
メリット5つ目に、「節税効果」ということがあります。
節税効果として抑えておきたいポイントとして、所得税・減価償却費があります。
所得税
所得税は、所得(収入から必要経費を差し引いたもの)にかかる税金のことです。
会社員の方であれば、毎月、給料から天引きされる形で所得税を納税しているでしょう。
しかし、修繕費や空き室が影響し「不動産投資で赤字が出た」と確定申告すれば、赤字の分だけ給与から納税した所得税を還付してもらうことができます。
これが「節税」効果の1つです。
減価償却費
減価償却費とは、その資産の使用可能期間の全期間にわたり、分割し経費として計上していくための勘定科目です。
不動産を所有すると運用していくために、オーナーは修繕費や管理費、火災保険料などの経費を支払います。しかし、減価償却費はオーナーが実際に支払いをしているわけではないものの、決算時、経費として計上できるものなのです。
つまり、直接支払っているわけではないですが、帳簿上の利益以外に手元に現金として残るため、「節税」効果があると言えるのです。
メリット⑥相乗効果
メリット6つ目は、「相乗効果」があるということです。
1件でも不動産投資てとして物件を持つことで、不動産事業主としての実績が生まれると、管理会社や銀行から「安心・信頼できる事業主」といったプラスの印象を持たれるようになります。
すると、次の物件を購入する際にも「この人なら信頼できる」という認識をされ、物件購入がスムーズに進むことがあるのです。
不動産投資を行う方は、自分の給料に見合った物件数をいくつか所有する方が多いですが、不動産は所有すればするほど、それだけ「銀行や管理会社、社会から信頼が厚い人」と認識されるようになるとも言えるでしょう。
メリット⑦会社員でも兼業可能
メリット7つ目は、「兼業可能」ということです。
投資はどれも、多少の出費やリスクはつきものですが、不動産投資は誰にでも始めやすく、しっかりと勉強をすることで失敗リスクは軽減できます。
もちろん、良い物件に出会うために時間はかかりますが、物件を所有してしまえば、運用をするにも、管理会社へ委託すればいいため、オーナーとして特別行うことはないでしょう。
もちろん、空き室が出たときや修繕が必要な時は管理会社の連絡のやり取りなど必要となりますが、それ以外でどこかへ足を運ぶなど時間や手間を取られる作業などはありません。
つまり、不動産投資は本業で忙しい会社員の方でも、兼業として始めやすいものと言えるのです。
不動産投資で知っておきたい「デメリット」とは
次に、不動産投資におけるデメリットを見ていきましょう。
メリットばかりではなく、デメリットを理解するかしないかで、リスクヘッジでき、素敵な物件に出会えるかどうかは変わってきます。
ぜひ、参考にしてみてくださいね。
デメリット①空き室リスク
デメリット1つ目に、「空き室リスク」です。
空き室リスクとは、入居者がいないことにより、見込んでいた賃料収入が得られず、ローン返済の支払いに回せず、キャッシュフローに影響を及ぼすリスクということです。
不動産投資は、融資を受けて不動産を購入し、毎月、一定のローン返済を行っています。しかし、空き室が出た場合、家賃収入が途絶える上に、オーナーが負担せざを得ないため、返済に回すお金が一時的に途絶えてしまうのです。
では、空き室リスクに対してどのように対処していくべきなのでしょうか。
空き室リスクを回避するために、2つの点を考えておく必要があります。
- 賃貸管理は集金代行・サブリース、どちらので結ぶか
- キャッシュフローをプラス運用で回せるかどうか
集金代行・サブリース
集金代行・サブリースの違いは、空き室時にオーナーに「家賃代支払い」といった負担がかかるかどうか、または入居者への対応や空き室時の対応などです。
| 集金代行 | サブリース | |
| メリット | ・入居者がいる場合、家賃収入100％ ・募集・集金作業、入居者からのクレーム対応、退去時立会いなど全て代行可能 ・空き室時、滞納保障や家賃保証に切り替え可能 | ・空き室時、家賃滞納の心配なし(管理会社が家賃代負担) ・管理業務委託可能 ・確定申告が楽 ・入居者トラブルを回避できる |
| デメリット | ・空き室時、家賃負担はオーナ自身 ・空き室時に募集に力を入れない賃貸管理会社も多い ・入居者を選べない ・修繕費用は管理会社と提携する業者任せが多くなり、高額な請求額となりやすい | ・手数料が集金代行と比べ高い(家賃の10～20％が手数料となる) ・毎月の家賃収入が減る(満室時、オーナーは85％しか受け取れない) ・サブリース会社倒産のリスクがある |
上記のような差があるため、空き室時はもちろん、満室時も踏まえ、どちらの賃貸契約を結ぶことができる物件かどうか、不動産投資を始める際には意識しておきたいポイントでしょう。
キャッシュフローのプラス運用
キャッシュフローは基本、プラスで運用されていることが必要です。
不動産会社が、空き室リスクをどの程度と考えているかも把握しておく必要はあります。
しかし、「空き室リスクは6ヶ月程度」と考えて、毎年の収支シミュレーション上、キャッシュフローがプラスになっていれば、空き室が出た際にも不動産投資で得た利益によりカバーすることができると言えるでしょう。
デメリット②物価下落
デメリット2つ目は、「物価下落」です。
新築・中古物件問わず、劣化は避けることができません。
物件が劣化すれば、「修繕費をかけて元の状態をキープするか」「その状態に見合って家賃を下げるか」調整せざるを得ない状況があります。
しかし、新築は中古より劣化が目立ってみえ、修繕費がかさんだり、年を重ねるほど家賃を下げなければ入居者がつかなくなったりするなど、物価下落リスクがあると言われているのです。
つまり、不動産投資をする上では、物価下落のリスクを予測しておく必要があるでしょう。
物価の下落リスクを少しでも抑えるためには新築物件より中古物件がおすすめです。
ちなみに、築18～25年の中古物件を選択すると良いでしょう。
デメリット③金利変動
デメリット3つ目は、「金利変動」です。
投資ローンの金利は2.5～3.0％を目安に、不動産購入するようにしましょう。
そもそも、みなさんはローン金利がどの程度か知っていますか。
- 住宅ローンは、金利0.9～1.0％
- 投資ローンは、金利2.5～3.0％
- キャッシュローンは、金利10％以上
「こんなにも違うの？」と驚いた方も多いでしょう。
では、なぜ、このようにローンの金利が異なるのかというと、「返済者が返済困難となった際に担保になるものがあるかどうか」といった点が、大きく関わってきます。
住宅ローンであれば、返済者が返済困難となった場合でも、融資をする銀行は住宅を担保として取ることができるため、金利は低めだと言われています。
しかし、キャッシュローンなどは返済者が返済困難となった際、担保として取れるものがないため、金利が高いのです。
それに比べ、投資ローンは住宅ローンより安心材料は低いものの、社会的信用が必要で、厳しい審査を受ける必要があるため、住宅ローンより金利は高めであるが、キャッシュローンより低めに設定できると言われています。
金利が大きく変動することはありませんが、不動産投資をする上では金利は2.5～3.0％程度であれば、キャッシュフローをプラスで回せます。また、キャッシュフローをプラスで回せることで、不動産投資で得られた利益により、物件所有に対するかかる出費を賄えるのです。
デメリット④災害リスク
デメリット4つ目は、「災害リスク」です。
日本は海に囲まれているため津波の危険性や地震大国と呼ばれるほど地震が多い現状があります。
不動産投資をする上で、津波や地震といった影響をどの程度受けやすい物件であるか、つまり災害リスクは事前に検討しておきましょう。
様々な統計より、1981年以降に建てられ、津波区域外にある物件がおすすめです。
1981年以降の物件であれば、建築基準法の改正が行われてから建てられ、耐震基準は満たしている物件と言われています。また、津波区域外であれば、津波などによる自然災害リスクは低いということになるのです。
投資関連はメリット・デメリット両方あることが当然です。いかにデメリットをリスクヘッジしていくが大切と言えます。
不動産投資は始めた瞬間から収入を得ることができるわけではありませんが、将来の自分を含め、家族のために正の遺産を残すことができます。
何もしないで毎日を過ごすよりも、自分にできることを探せたら素敵だと思いませんか。
不動産投資がおすすめの理由とは？
不動産投資は、誰でも行うべき投資と言えます。
あなたは定年後の生活や突然病気に襲われ、働けなくなり、収入減がなくなった場面を想像したことがあるでしょうか。
人生において、予想外のイベントはつきものです。必ず保障になるものとは言い切れませんが、生活の足しになったり、現在の生活水準を維持するだけの資産になるのであれば、不動産投資をする価値が大いにあります。
不動産投資におけるメリット・デメリットを正しく理解し、リスクヘッジを行うことで、将来の生活における大切な資産となります。
自分だけではなく、大切な家族のために資産を残すことができたら素敵だと思いませんか。
不動産投資という物自体を理解していなければ、「不動産投資＝危ないもの」という固定観念に捉われ、一歩を踏み出せないでしょう。
しかし、不動産投資に対して正しく情報を身につけ、知識を深めることで、将来に対する不安の軽減や安心材料ともなりうるのです。
自ら収入UPをすることが難しく、十分な資産がない方が多い会社員の方だからこそ、不動産投資を始めることをおすすめします。
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